雑貨屋 開業のこと

【不動産屋は教えてくれない】お店の物件契約時に気をつけること

投稿日:

こんにちは!

ガラクタやのひとみです

東京、江古田で小さな雑貨屋を経営しながらブログを書いてます

 

 

私は江古田という街で物件を借りて、同じ場所で6年間営業してきました

その間には、同じ街の中でも

大家さんとのトラブルで閉店してしまったお店や、物件に関する様々なトラブルで移転を余儀無くされるお店やさんを(業態を問わず)たくさん見てきました

予期せぬ移転はお金も時間も労力もかかるし、できたら避けたいものですよね(T ^ T)

私は運よく、良い物件でお店をやらせてもらってますが

これから初めて開業される方で、物件契約時に少しでも頭に入れておけばトラブルを避けられかもしれない‥

と思いこの記事をまとめることにしました

大家さんご夫婦(右)。とても良い大家さんで感謝してます
写真左はこのシャッター絵を描いてくれたイラストレーターさん

 

もちろんこういったトラブルって「運」によることろが多いけれど

それでも、知っていると知らないとでは、違いますもんね^ ^

不動産屋さんによっては、店舗契約はとにかくスピード重視で、細かいことを話してくれない不動産屋さんもたくさんあります

自分のお店は自分で守る!と気をつけていきたいですね

※ちなみに私は不動産関係者ではないので、情報に関してはあくまで素人のものとご理解の上お読みくださいませ〜

 

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店舗物件を契約するときに気をつけたい【契約形態編】

①定期借家には気をつけよう

定期借家(テイキシャッカ)という契約形態があります

特に古い物件に多いので、雰囲気のある古民家的な物件を選ぶときには注意が必要です

定期借家については不動産屋さんがちゃんと説明してくれることがほとんどですが、

もし今あなたがネットで店舗物件を探していて「お、安いじゃん」という物件を見つけたら定期借家のこともあるのでよく見てみてください

 

定期借家とは‥定期借家制度では契約期間が終了した段階で賃貸物件の借り主と貸し主の契約を終えられます。契約の更新を拒否するのに、貸し主側に理由を必要としません。そのため、借り主は契約期間の終了とともに部屋を出ることとなります。もし継続して同じ物件に住みたい場合は再契約が必要となります。ただし、再契約は貸し主の了承がなければ結べません。

 

要は、期間限定の貸し出し物件ということ

なので、一定の期間が過ぎたら出て行かなくては(移転しなくては)いけません

せっかく外装内装にお金をかけても、数年で移転するの大変ですよね

他より安いなーと思っても「定期借家」じゃないかどうか確認しましょう

 

店舗物件を契約するとき気をつけたい【物件の状態編】

①店舗に必要な設備

地方の話ではかなり古い民家を購入したら水道すら引かれていなかった‥なんて話も未だに耳にしますが

東京の物件でも、古い物件では設備が不十分だったり、前に入っていたテナントが変な工事をしてそのままだったりします

契約して営業をはじめてから設備が悪いことに気づくことも少なくありません

それを自分の店用にまた工事し直すにはまたお金が必要になるので、開業資金の計画が変わってくるかもしれませんね!

②古い物件でありがちなシロアリや、建替工事の可能性

私(自宅物件ですが)シロアリトラブルを経験したことありますが、本当に面倒臭かったです

対応を依頼してもなかなか動いてもらえなかったり、動いてくれたとしてもオーナーか借主どちらがお金を払って対応するのか揉めたりします

古い物件って、歴史を刻んでいる分すごくいい雰囲気なんですが、その分注意する項目は多いんですよねえ‥

 

 

また、

ビル内2階以上のテナントだからシロアリは関係ないや!と思っても

古い建物は所有者が変わったタイミングで建替工事が入ったりします

契約時に予定のなかった建替工事で退去、ということになれば移転資金の一部をまかなってもらえる場合がほとんどです。が、移転にかかる費用の全額に足りるかどうかは未知数‥

 

 

これは次の【大家さん編】とも共通するのであとで詳しく書きますが、今、建物所有者の高齢化がすごいです‥‥

  • 生前に相続
  • 死後に相続または相続放棄で売りに出す
  • 相続した家族が売りに出す

そうすると建替や取壊しなど、今までと管理形態を変えてしまうことがあります

私は、自宅の引越しの際にも

  • 大家さん(オーナーさん)はご高齢ですか?
  • 今後オーナーさんが変わる雰囲気ありません?

と不動産屋さんに質問するようにしています

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店舗物件を契約するとき気をつけたい【大家さん編】

私的には、いちばん気になるのがこの「大家さん(オーナーさん)問題」

 

 

①店舗を借りる「条件」をしっかり理解してもらうこと

単にものを売る雑貨屋は割と問題なさそうですが

何か新しいことをやるためのスペースとして借りるお店や

火を使う、水を大量に使う、夜中も営業する、音を出す系

駐輪場がないからどこに駐輪するのか、などなど

お店の細かいことをお互い理解していないと、後々トラブルの元になります

 

 

②ちょっと「ヤバイ大家さん」じゃないかどうか‥

なんと表現したらいいのかわからなくて「ヤバイ人」って書いちゃったのだけど

その中でも意味は色々あって‥

一般常識が通用しない人、とか、破産してしまいそうな人、とか‥

ちょっと、実際にあったことを例に書いてみます

なぜがなかなかテナントが入らないビルにお店を出した

2年ほど営業してやっと軌道に乗り始めた時、突然水道が止まる

水道料金は毎月ちゃんと大家さんに払っていた

そのビルは水道料金を全ての階の分、大家さんがまとめて払っていたのだが、

なんと、大家さんが水道料金を滞納していたことが発覚!!

その後、大家さん破産。次の買い手が見つからなかったり、その他諸々の問題もあり、移転を余儀無くされる

破産してるので、普通は支払われるはずの「移転の費用」支払われず‥

 

実はこのパターンの似た話をこの6年の間で3人に聞いて、割と戦慄しています(´;Д;`)

大家さんが破産しちゃった場合もあるし、

所有者が変わって、家賃が倍くらいになってトラブルになったとか

売りに出されたり相続したりで所有者が変わって「店舗利用の条件」「家賃」が変わるトラブルが多いみたいです

 

 

最近増えてる?店舗物件トラブル

きっと昔からトラブルは常にあったんだと思います

私は仕事柄、閉店するお店の片付けや、一般のご自宅の片付けにも伺うことが多く

土地のご高齢オーナーたちの殆どが「土地や相続の悩み」を抱えていました

 

 

高齢オーナーさんたちは「管理形態の変化は面倒だし」と長いこと同じ条件で貸しに出していたけれど

相続で、息子さんなど若い世代に建物の権利が移ると

  • 「固定資産税も上がってるし、この賃貸状況じゃ儲からないよ!建替して、もっと賃料をあげよう」
  • 「こんな古い建物は資産価値がない。新しくして、貸出の条件も厳しくしよう」
  • 「親父は許していたみたいだけど、僕はあんなお店が入るのは反対だな。うるさいんだもん」

‥という感じで条件の変更に踏み切る場合が多いようです


成功する雑貨屋さん&小さな店の経営術

それに加えて、今はコンプライアンスの時代ですよね

異臭や騒音などといった近隣からの苦情により移転に追い込まれる話も聞きます

悪いのはお店?それともすぐ苦情を入れる人?

(もちろん、常に街の中にある店舗は、出来るだけ迷惑をかけないように営業しなくてはいけないということを前提にした話ですが)街の人々の雰囲気を事前に把握しておくのも良いと思います

 

 

店舗物件を借りる際は、実際に街に出向いて

近所の方のお話を伺ったり、近所のお店の方と世間話をしたりして環境チェックをするのも良いと思います

実際に住んでいる人たちの意見がいちばん役に立つのですよね‥

 

 

雑貨屋の物件探しの記事はいくつか書いているのでよかったら合わせてどうぞ!

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まとめ

しかしながら、上記で書いてきた「所有者が変わる」「破産しちゃう」って、契約前に把握するには限界があります

結局「運」なのかもしれないけど

少しでも多くの人が、危険信号のある物件を避けて開業後うまくいくことを祈ります

では今回はこの辺で〜

【ブログ過去記事】

>>ガラクタやの開業のこと

>>雑貨屋開業一般

>>雑貨屋開業とお金のこと

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記事を書いてる人
ひとみ @ekodanogarakuta
2010年 早稲田大学中退
2013年 資金100万円で東京江古田に
雑貨屋 ガラクタや ネバーランド開業
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